Koopcontract

Het koopcontract, de koopakte of de koopovereenkomst is een schriftelijke afspraak tussen de verkoper en de koper van een woning. In het koopcontract leggen zij vast dat de woning onder bepaalde voorwaarden, tegen betaling van een bepaalde prijs en op een afgesproken datum eigendom wordt van de koper.

In het koopcontract staan de gegevens van de verkoper en de koper (en notaris van keuze), welke woning het betreft, de koopprijs, de datum van levering en zaken als ontbindende voorwaarden in verband met de financiering of een huisvestingsvergunning, bodemvervuiling. Ook een koop-aannemingsovereenkomst van een nieuwbouwwoning moet schriftelijk.

Notaris inschakelen bij koopcontract? Verstandig!

Als het koopcontract zonder notaris is opgesteld zijn daarin vaak nog niet alle juridische haken en ogen, zoals bodemvervuiling, of de ontbindende voorwaarden geregeld. Want wat gebeurt er wanneer u uw financiering niet binnen een bepaalde termijn rond heeft of wanneer u de vereiste huisvestingsvergunning niet krijgt?

Juist die aspecten kunnen aanleiding zijn om een huis wel of niet te kopen. Daarom is het belangrijk dat de notaris wordt ingeschakeld voordat een "voorlopig" koopcontract wordt ondertekend. Hij biedt de advisering op juridisch gebied en houdt daarbij de belangen van alle partijen in de gaten.

Wettelijke bedenktijd bij het koopcontract
Het ondertekende koopcontract of een afschrift daarvan moet aan de koper overhandigd worden. Deze heeft vervolgens drie volle dagen bedenktijd. Binnen deze periode kan hij zonder opgaaf van redenen de verkoper berichten dat het koopcontract wordt ontbonden en de koop dus niet doorgaat.

Op de bedenktijd is de Algemene Termijnenwet van toepassing. Dit betekent dat feitelijk de bedenktijd langer kan zijn dan drie dagen. Twee van de drie dagen mogen geen zaterdag, zon- of feestdag zijn. Bovendien als de bedenktijd afloopt op een dergelijke dag, wordt zij verlengd tot de eerstvolgende dag die geen zaterdag, zondag of feestdag is.

De bedenktijd gaat in op de dag nadat de koper (een afschrift daarvan) heeft ontvangen en eindigt in beginsel op de derde dag om 24.00 uur. In een schema ziet het er als volgt uit:
 

Koopcontract ontbinden
Als de koper wil ontbinden, moet hij zorgen dat de verkoper dat bericht heeft ontvangen voor het einde van de bedenktijd. In verband met het bewijs kan zo’n mededeling het beste schriftelijk, bijvoorbeeld per fax met een verzendbevestiging.
Volgens de wet kan de particuliere koper van een woning niet verplicht worden tot vooruitbetaling van de koopprijs. Wel kan de verkoper bedingen dat de koper ter verzekering van de nakoming van zijn verplichtingen een bedrag van maximaal 10% van de koopprijs in depot stort bij de notaris (de zgn. waarborgsom).

De notaris en het koopcontract
De notaris kan koper en verkoper informeren over de bijzonderheden van de modelovereenkomst en de (financiële) zekerheid bij toepassing van de algemene voorwaarden. Ook de minder voordelige en ingewikkelde aspecten licht hij toe. Dat brengt zijn positie met zich mee.

Vanaf 1 september 2003 geldt ook bij de koop-aannemingsovereenkomst dat de particuliere koper drie dagen bedenktijd heeft waarbinnen hij de overeenkomst kan ontbinden. Een particuliere koper kan niet worden verplicht meer dan 10% van de koop-/aanneemsom bij de notaris in depot te storten ter verzekering van de nakoming van zijn verplichtingen.
Verder heeft de koper het recht om 5% van de aanneemsom om de laatste termijn in te houden en in depot te storten bij de notaris in verband met eventuele gebreken.

Koopcontract inschrijven in Kadaster is heel verstandig!
Elk koopcontract van een onroerende zaak kan worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Door deze inschrijving wordt de koper beschermd tegen bijvoorbeeld faillissement of bij beslag aan de kant van de verkoper, of als de verkoper de woning aan een hogere bieder wil leveren. De werking van de inschrijving is beperkt tot zes maanden.

Voor inschrijving is tussenkomst van de notaris noodzakelijk. Hij controleert of aan een aantal eisen is voldaan. De mogelijkheid tot inschrijving bestaat niet alleen voor de particuliere koper van een woning. Iedere koper die een woning, bedrijfspand of een stuk grond koopt, kan de schriftelijke overeenkomst via de notaris laten inschrijven. Bij aankoop van een woning door een particulier kan dat eerst na afloop van de drie dagen bedenktijd, tenzij de notaris het koopcontract heeft opgesteld en ondertekend.

Koopcontract opstellen en laten inschrijven? Betrek de notaris er vroeg bij!
Omdat de notaris eerst een aantal onderzoeken moet verrichten, voordat hij het koopcontract kan inschrijven, is het altijd aan te bevelen de notaris al bij het opstellen van het contract te betrekken. Op die manier kan tijdig worden begonnen met het vereiste vooronderzoek en kan bovendien direct na de ondertekening, dus nog tijdens de bedenktijd, de overeenkomst worden ingeschreven.

Wat kan Anotaris - uw notaris in Utrecht - voor u betekenen?
Geregeld krijgen wij de vraag van cliënten waar ze nu op moeten letten bij het ondertekenen of (indien geen makelaar) bij het opstellen van een koopcontract. Wat wij dan altijd doen is eigenlijk heel eenvoudig: we kijken gewoon mee en letten daarbij op alle juridische haken en ogen en de gevolgen van bepaalde voorwaarden. Zo weet u zeker dat uw koopcontract alles bevat wat juridisch nodig is in uw situatie.